חדשות העיר: הבוקר התפרסם בעיתון "המודיע", העיתון המזוהה עם הסיעה המרכזית באגודת ישראל וחסידות גור, ראיון מקיף עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, חסיד גור בעצמו. במהלך הראיון נשאל מורגנשטרן לגבי מחירי הדירות וענה תשובות מפתיעות. הבאנו כאן את הקטע הרלוונטי במלואו.
מורגנשטרן עם שר השיכון. צילום: דוברות המשרד
מחירי הדירות לאן? אי אפשר לראיין את מנכ"ל משרד השיכון, בלי לשאול אותו את שאלת מיליון הדולר, שבקצב ההתפתחויות בשוק המט"ח, אולי תהפוך בקרוב לשאלת שני מיליון הדולר. זו שמן הסתם מעניינת את הקוראים יותר מכל:
מה יקרה למחירי הדירות?
מורגנשטרן: התשובה היא מאוד פשוטה – המחירים יורדים והם ימשיכו לרדת.
והנה ההסבר המלא: אחרי עשור של עליות, בס"ד אנחנו שינינו את המגמה. יש לנו היום קרוב ל-100,000 יחידות דיור על המדף, לא מכורות, מעולם לא היה מלאי כזה במדינת ישראל, בקושי חצי מזה. תמיד יש דירות לא מכורות, אבל אף פעם לא היו בהיקף כזה.
אם היינו מאיטים את קצב התחלות הבניה, הייתי מודאג. הייתי אומר, בסדר, עכשיו אכן יש מלאי, אבל בעוד שנתיים המלאי ייגמר ושוב יהיה מחסור. אבל התחלות הבניה, כאמור, בשיא של כל הזמנים, מה שמבטיח את המשך הגידול במלאי הדירות.
יגידו – ניחא, אולי יש מספיק מלאי וגם התחלות בניה, אבל אין מספיק דירות בתכנון, מה שייצר שוב את המחסור, כאשר המלאי ייגמר, וייגמרו גם הדירות שכבר החלו לבנות. גם כאן המענה הוא מושלם: המלאי התכנוני שלנו כולל 150,000 דירות מאושרות תב"עית בהתחדשות עירונית במרכז, ומאות אלפי יחידות דיור בבניה חדשה בכל רחבי הארץ. אלה דירות שאולי ייקח זמן להתחיל לבנות, אבל הן מבטיחות את המשך הבניה בטווח יותר ארוך.
בתיאוריית המחירים יש כלל חשוב שנקרא "טילים ונוצות", טיל עף לגובה מהר מאוד. נוצה נופלת לארץ לאט. כשמחיר עולה – הוא עולה מהר. לרדת לוקח לו זמן.
מה שקורה בגזרת מחירי הדירות משקף בדיוק את התיאוריה הזו. המחירים יורדים, אבל הם יורדים כמו נוצות, כי למערכת כולה לוקח זמן להסתגל לדבר הזה: המערכת הבנקאית, היזמים, מחזיקי הדירות, ועוד שורה ארוכה של נוגעים בדבר. תקופת ההסתגלות היא תמיד תקופה קשה. השוק מנסה לשמר את עצמו, הוא מנסה לא להשתנות. אבל אנחנו נמשיך בדרכנו. כל המערכת מכוונת לאותו מקום, והירידה הגדולה יותר בוא תבוא.
צילום: הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל
חשוב להבהיר: אני כמנכ"ל משרד השיכון מגדיר בפירוש את המשימה שלי בצורה מאד ברורה – הורדת מחירי הדיור. זה לא מובן מאליו. בתוך הממשלה יש תמיד כאלה שלא רוצים ירידה כזו, מכל מיני נימוקים. למשל, "היציבות הפיננסית שלנו חשובה יותר". ובכן, גם אני לא רוצה קריסה. שום דבר טוב לא צומח מעלייה חדה או מירידה חדה. אבל אנחנו בהחלט שואפים לירידה עקבית של כמה אחוזים בשנה, ולשם אנחנו גם מגיעים.
שים לב, חלק גדול מהקבלנים לא מורידים את המחיר בשורת המחיר, אלא בכל מיני סעיפים אחרים. זה כבר מזמן לא מסתכם במבצעי מימון, אתה רואה היום מודעות "קבל בחזרה כסף מזומן", "קבל 300 אלף למטבח", "כנס לדירה היום, תתחיל לשלם בעוד שנה".
כל ההטבות האלו מתורגמות בפועל לירידת מחירים של בין 5 ל-10 אחוזים רק בשנה האחרונה. צא לרחובה של עיר, תדבר עם מתווכים, ותראה את המצב בעיניך. אני עושה את זה כל הזמן. אני פונה למשרדי מכירות באנונימיות ובודק מה הם מציעים לי. מחירי הדירות יורדים. חד משמעית.
אמרתי בעבר ואני חוזר שוב: הנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי מחירי הדירות נמדדים בצורה שאינה מציגה את התמונה האמיתית של השוק. הם משקפים ירידה פחותה בהרבה מזו שקיימת במציאות. אני מבין את הקושי של הלמ"ס. אנחנו יושבים יחד עם הסטטיסטיקן הראשי, בניסיון לחשוב איך מייצרים מדד שישקף את כל ההטבות המתחדשות, ששוות הרבה מאוד כסף. זה מורכב, כי לפי כללי המדידה הבינלאומיים, שהלמ"ס נצמדת אליהם, אין התייחסות למבצעים.
אנחנו רואים עכשיו את הדוחו"ת הכספיים של החברות הציבוריות שפועלות בענף. אנחנו רואים את אי המכירה, את קצב הירידה במכירות. ככל שחולף הזמן, בעוד אנחנו ממשיכים לתמרץ את הרשויות, לתכנן, להגדיל מלאי, לעשות הסכמי גג ולהביא עובדים זרים – אנחנו נמשיך לשחוק את מחירי הדיור.
עם שר השיכון לשעבר, יצחק גולדקנופף
מה לעשות תכל'ס, לקנות דירה או להישאר על הגדר? בעבר אנשים שבחרו בהמתנה על הגדר הפסידו הרבה כסף.
מורגנשטרן: השאלה היא מה הכסף שלך עושה כשהוא לא קונה דירה, האם הכסף הוא חכם, או שהוא טיפש וסתם יושב בבנק. אם הכסף הוא חכם, תמיד יותר טוב לעשות אתו משהו אחר, אבל אם החלופה היא כסף שישכב סתם כך, אפשר לקנות אתו דירה, אבל לזכור ולדעת שהכח נמצא היום אצל הקונים. אפשר וכדאי להתמקח, כי הכח בידיים שלכם. הימים שבהם היה צריך לחטוף בשתי ידיים את העסקה בתנאים שהמוכר מציב – נגמרו.